El precio de la vivienda usada en España aún no ha tocado suelo (averigua cuándo comprar piso!)

la clave está en el ahorro: si una pareja cuenta con al menos el 30% (20% de entrada + 10% de gastos de compra) ya es posible comprar una casa media en al menos 11 comunidades autónomas

  • el precio debería descender en Cataluña y Madrid un 11,5% y un 17,1% respectivamente para ser accesibles a una pareja media que además cuente con el 30% de ahorros para la compra inicial
  • el País Vasco es la comunidad donde existe mayor desajuste (-26,5%) entre la renta disponible de una pareja media y el precio de la vivienda que podrían comprar

Los datos son de un estudio reciente y parecen de lo más optimistas: una pareja en España con ingresos medios y ahorros para hacer frente al 20% del importe ya puede comprar una vivienda media en la mayor parte del estado, siempre que no resida ni trabaje en Cataluña, Madrid o País Vasco según el último estudio publicado por idealista.com, portal inmobiliario líder en España.

Sin embargo la situación en los grandes mercados inmobiliarios españoles es inversa: en la comunidad de Madrid los precios de la vivienda usada deberían bajar un 17,1% para que una pareja con ingresos medios en esta comunidad pueda acceder a una vivienda media, siempre y cuando tenga ahorrado al menos el 20% del valor de tasación del inmueble y otro 10% para gastos de compra. en cataluña este descenso debería ser del 11,5%

La mayor diferencia entre los sueldos y el precio actual de la vivienda se produce en el País Vasco, donde las parejas medias necesitarían una rebaja en el precio de la vivienda de un 26,5% para poder optar a una. otras tres comunidades más tienen saldos negativos entre vivienda y salario: Cantabria, con un -13,9%, Baleares, con un -3,6% y Aragón, con un -2,9%

En definitiva: sin ahorros es casi imposible comprar casa

La compra de una vivienda se vuelve prácticamente imposible en la mayoría de las comunidades autónomas españolas para una pareja que no tenga ahorros iniciales y por lo tanto los descensos de los precios deberían ser más acusados si se elimina del cálculo de la compra la posibilidad de que la pareja compradora no cuente con algo de dinero ahorrado.

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Si un banco tuviera que financiar el 100% de la compra de una vivienda de segunda mano en la que los compradores no tienen nada ahorrado, los precios medios de la vivienda usada deberían caer más de un 33% en la comunidad de madrid, casi un 29% en cataluña o un 40% en el país vasco en realidad esta práctica es muy poco frecuente ya que la entidad bancaria, por norma general, no presta más del 80% del valor de tasación de la vivienda.

Contrariamente a los datos que refleja el estudio, la vivienda comienza a repuntar en los mercados más inaccesibles, Cataluña, Madrid y País Vasco, sin haberse realizado el ajuste necesario por lo que se corre el riesgo de salir de la crisis dejando absolutamente fuera de mercado a muchos ciudadanos.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, “durante casi una década los precios de la vivienda subieron mucho más que los salarios; las caídas de precios que se han producido en los últimos 2 años en los principales mercados inmobiliarios todavía no son suficientes. el único escenario en el que el sector podría volver a la normalidad es un ajuste de precios severo y rápido que permita a las familias con ingresos medios volver a entrar en el mercado”.

Encinar matiza que “aunque existan comunidades, como murcia o extremadura, en las que algunas parejas puedan afrontar con ahorros la compra de una vivienda la amplia oferta disponible en estos mercados obligará a sus propietarios a seguir bajando los precios para poder cerrar la operación”.

Nota metodológica
El estudio se ha realizado analizando qué vivienda podría comprarse una pareja heterosexual que tenga unos ingresos medios mensuales y quiera adquirir una vivienda media (en torno a 80m2). se han barajado 2 posibilidades:

  • La pareja tiene los ahorros necesarios para necesitar únicamente una hipoteca por el 80% del valor de tasación de la vivienda porque ya tiene ahorrados el 20% restante de la tasación y el 10% para los gastos de compraventa
  • La pareja no cuenta con ahorros y necesitaría, además de la hipoteca al 100%, disponer del 10% de los gastos de compraventa
  • Esta pareja no cuenta con ayuda familiar ni quiere presentar como avalistas a familiares y/o amigos

Para realizar los cálculos se han utilizado los siguientes datos medios:

1) pareja heterosexual entre 25 y 45 años, sin hijos

2) sueldos medios en función de su lugar de residencia y de su sexo (ine 2007), tabla anexa a la nota de prensa

3) financiación: hipoteca al 80% con interés medio del 4% a 25 años

4) la pareja puede destinar un 30% de sus ingresos netos al pago de la hipoteca

5) superficie construida de la casa: 80 m2

6) ahorros necesarios, hipoteca posible y precio posible: la cuota equivale a una hipoteca total si se quiere financiar el 80% de la casa. con ese cálculo se obtiene un precio posible de vivienda. el 30% del precio de la vivienda es lo que se necesita tener ahorrado como pago adelantado de la casa y los impuestos y gastos derivados

7) los precios medios de la vivienda están expresados en euros/m2 y se han calculado teniendo en cuenta el último índice de precios de idealista.com correspondiente al mes de mayo.

8) salarios medios brutos según el ine (2007) a partir de los cuales se ha calculado la renta disponible para cada uno de los casos analizados. Ver aquí

Autor: Roser Amills

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